부동산 취득부터 소유, 매매에 이르기까지 전 분야를 총망라한 투기 규제 방안과 실수요자 공급 방안이 종합적으로 논의되고 있습니다. 당정은 대책을 확정해 내일 발표할 방침입니다.
정부는 어제(8일) 청와대와 여당에 부동산 대책 초안을 보고한 것으로 전해졌습니다. 더불어민주당에서는 대표와 원내대표, 정책위의장 등 핵심 관계자들만 참석했는데, 정부가 준비 중인 대책은 시장을 안정시키기에는 약하다는 분위기였던 것으로 알려졌습니다.
김태년 원내대표가 앞서 언론 인터뷰에서 '억!' 소리나는 대책을 내놓겠다고 했는데, 정부가 준비하고 있는 대책은 시장이 어느 정도는 예상하는 범위 내라는 것입니다. 여론과 시장 분위기 등을 볼 때는 더 예상을 뛰어넘는 수준의 대책이 나와야 한다는 게 민주당의 판단입니다. 정부는 이같은 요구에 다소 부담스럽다는 의견을 전달한 것으로 알려졌습니다.
■ 기본은 12.16 대책 '+α'…종부세율 상향
민주당 김태년 원내대표는 6일 당 최고위원회의에서 "집값 안정을 위해 필요한 입법을 신속하게 추진하겠다"면서 "12.16 대책과 6.17 대책의 후속 입법을 추진해 다주택자와 법인에 대한 종부세율을 강화하겠다"고 말했습니다.
부동산 취득·소유·매매 세 단계 가운데 가장 먼저 준비하는 카드는 '소유' 부분이라는 뜻입니다. 특히 다주택자와 고가 주택 소유주를 대상으로 한 종부세입니다.
12.16 부동산 대책은 0.6%~3.2%인 종부세율을 0.8~4.0%로 상향하는 내용을 포함하고 있습니다. 민주당은 이를 반영한 법안을 발의했지만 20대 국회에서 처리하지 못하고 폐기됐습니다. 이때 후속법안이 통과됐다면, 부동산 시장 과열은 어느 정도 막을 수 있었을 것이라는 게 민주당 생각입니다.
이번 대책 마련 과정에서는 최대 4.0%로 정했던 다주택자의 종부세율을 더욱 상향하는 방안이 유력하게 논의되고 있습니다. 시장에 강력한 신호를 보내려면 6%대 정도까지는 올려야 한다는 주장도 있는데, 이럴 경우 조세 저항이 만만치 않을 것이라는 우려도 있습니다.
여기에 현행 공시지가 기준 6억 원인 다주택자 기본공제를 낮추거나 과표구간을 조정해 실효세율을 높이는 방안도 유력하게 검토되고 있습니다.
다만, 1가구 1주택자는 고려해야 한다는 게 민주당 내 여론입니다. 당 대표 출마를 선언한 이낙연 의원도 "1가구 1주택자, 실수요자, 장기 거주자에 대해 충분히 고려할 수 있다고 말했었다"면서 "지금 정부가 검토하는 것이 당시 약속과 배치되지는 않는다"고 설명했습니다.
■ 보유세·취득세·양도세 모두 담은 종합 대책
종부세를 포함한 다주택자 보유세 강화와 함께 다주택자의 부동산 취득세를 높이는 방안도 검토되고 있습니다. 정세균 국무총리가 5일 고위 당정청 회의에서 언급했던 '싱가포르 모델'을 이해찬 민주당 대표가 비공개 최고위원회의에서 다시 이야기했는데, 그 핵심이 취득세 상향입니다.
싱가포르의 경우 1~4%인 취득세를 다주택을 소유할 경우 개인은 최대 15%, 법인은 최대 30%까지 추가 과세합니다. 이처럼 우리도 1가구 1주택 외 추가로 주택을 매입하려 할 때는 추가 과세를 하는 게 어떻겠느냐는 생각입니다.
물론 부동산은 사실상 국가가 소유하는 개념인 싱가포르와 우리나라를 직접 비교할 수는 없습니다. 이 때문에 여당 내에서도 싱가포르 정도 수준으로 취득세를 높이는 것은 비현실적이라는 게 일반적인 인식입니다. 한 민주당 관계자는 "싱가포르처럼 취득세를 20~30% 매기려면 '개혁'이 아니라 '혁명'을 해야 할 것"이라고 분위기를 전하기도 했습니다.
다만, 선(先) 보유세 강화 카드와 함께 취득세를 몇%p 가량 상향하는 방안이 유력하게 검토되고 있는 것은 사실인 것으로 전해졌습니다.
부동산 취득과 소유에 이은, 매매 과정의 양도세를 높이는 방안도 검토 중입니다. 민주당 강병원 의원은 보유 기간 1년 미만의 부동산을 매매할 경우 양도세를 최대 80% 부과하는 내용의 법안을 발의하기도 했습니다. 투기 목적이 큰 단타 매매를 막자는 취지입니다.
비슷한 내용은 이미 12.16 대책에 포함돼 있습니다. 2021년 이후 양도분부터 보유 기간이 1년 미만은 양도세를 50%, 1년 이상 2년 미만은 40%를 적용하는 내용입니다. 강병원 의원의 법안처럼 80%까지 급격히 높이지는 않더라도 12.16대책보다는 강화될 가능성이 큽니다.
이 같은 민주당 내 움직임에 대해 정부에서는 부처 간에도 이견이 있는 것으로 전해졌습니다. 여당의 방향이 기본적으로 맞는다는 의견과 부동산 취득, 소유, 매매까지 모두 규제를 강화하면 실소유자에게 필요한 물량이 묶일 것이라는 의견이 맞서고 있는 것으로 알려졌습니다.
다주택자들이 보유한 물량을 시장에 내놓는 '출구'를 열어주기 위해서는 양도세까지 높이는 것은 재고할 필요가 있다는 것입니다. 부동산을 사고, 갖고, 파는 것까지 모두 묶어버리면 다주택자들이 물량을 시장에 내놓는 대신 정부가 교체될 때까지 버틸 수도 있다는 우려입니다.
민주당과 정부, 정부 내에서도 기재부와 국토부 사이에 이를 놓고 치열한 논의가 오가는 것으로 전해졌습니다.
■ 민간 임대사업자 혜택은 어떻게?
정부는 부동산 임대시장 안정을 위해 2017년 12월 민간 임대사업자에 대한 혜택을 발표했습니다. 양도세 중과 배제와 종부세 합산 배제, 임대 소득세 감면 등이 그 내용입니다. 혜택을 줄 테니, 다주택자는 임대사업자로 등록해 세금을 투명하게 내고 급격한 임대료 인상 등은 하지 말라는 취지였습니다.
하지만, 이 정책이 다주택자의 절세 수단으로 악용된다는 지적이 많아지면서 당정은 이 혜택을 모두 없애자는데 사실상 의견을 모았습니다. 당정의 고민은 혜택을 없앨까 말까가 아니라, 혜택을 없애면 기존에 등록한 임대사업자에게까지 이를 소급 적용해야 하느냐에 있습니다.
민주당 관계자는 "정부 정책에 따라 등록한 기존 임대사업자까지 혜택을 없애면 법적 분쟁이 생길 게 분명하다"면서도 "그렇다고 이를 소급적용하지 않으면 정책의 효과가 없을 거라는 것도 충분히 예상할 수 있다"고 고민을 설명했습니다.
이와 함께 논의되는 게 이른바 '임대차 3법'입니다. 전·월세 신고제와 상한제, 계약갱신청구권 도입 등 '임대차 3법'은 재계약 시 주택의 임대료 인상률을 5% 정도 선으로 제한하고 임차인이 요구할 경우 계약을 계속 갱신할 수 있도록 하는 등의 내용을 담고 있습니다.
여당이 임대차 3법을 추진하는 것을 두고는 국토부와 기재부가 의견이 다른 것으로 전해졌습니다. 시장 안정을 위해서는 필요하다는 의견과 급격한 임대료 인상, 조세저항을 부를 수 있다는 의견이 맞서는 것으로 알려졌습니다. 임대차 3법 또한 기존 계약에 소급 적용할지를 놓고 의견이 분분합니다.
■ 공급 대책은 유휴부지? 그린벨트?
당정은 이 같은 규제와 함께 공급대책도 검토하고 있습니다. 신혼부부와 청년 등 실수요자에게는 주택 구입시 각종 세제 혜택을 주겠다는 게 일단 기본입니다.
공급대책의 핵심은 어디에 신규 주택을 지을까 하는 부분, 우선 생각할 수 있는 것은 그린벨트 해제와 유휴부지 활용입니다.
주택공급 부지를 확보하는 가장 손쉬운 방법은 서울의 그린벨트를 일부 해제하는 것입니다. 30만㎡ 이하 그린벨트는 서울시장이 해제 권한을 갖고 있는데, 박원순 시장은 반대 입장입니다.
박 시장은 2018년 국토부가 그린벨트 해제 의견을 냈을 때도 명확한 반대 뜻을 표시했습니다. 민주당 내에서는 박 시장을 설득해서라도 시장 안정을 위해 그린벨트를 일부 풀어야 하지 않겠느냐는 의견도 있지만, 반대 입장이 강경한 만큼 공식적으로 이를 거론하지는 않고 있습니다.
공급대책 마련이 쉽지 않을 때 다시 한번 박 시장을 설득할 가능성도 있기는 하지만, 현재로서 가장 먼저 거론되는 카드는 아닙니다.
다음은 서울 내 유휴부지 활용입니다. 문제는 시장에 신호를 줄 정도로 대규모 공급이 가능한 서울 내 유휴부지를 찾기 어렵다는 것입니다. 민주당 관계자는 "지난번에도 적당한 유휴부지를 찾지 못하니 내놓은 카드가 3기 신도시인데, 지금이라고 있겠느냐"라고 어려움을 설명했습니다.
공공기관 이전 등을 통해 유휴부지를 '만들어내는' 방법도 있지만, 이는 상당한 시간이 걸립니다. 당장 대책을 원하는 여론에 내놓을 수 있는 방안이 아니라는 것입니다.
이 때문에 공급대책은 규제 대책이 먼저 나온 이후에 좀 더 정밀한 검토를 거쳐 나올 가능성도 있습니다.
■ "부동산 법안 7월 임시국회 내 처리"
민주당은 정부가 부동산 대책을 마련하는 대로 의원입법을 통해 이를 7월 임시국회 내 처리한다는 방침입니다. 정부입법이 아닌 의원입법, 그만큼 대책 마련을 서두르겠다는 뜻입니다.
정부 대책은 종부세, 취득세, 양도세를 포함한 종합 대책의 형태를 띨 것으로 전해졌습니다. 다만, 7월 국회에서 이를 망라해 법안을 모두 처리할 수 있을지는 장담할 수 없습니다. 당장 국회에 복귀한 미래통합당은 세금으로 부동산을 잡겠다는 것은 잘못된 접근이라며 반대 뜻을 분명히 하고 있습니다.
이 때문에 12.16 대책 후속입법 등 우선 급한 법안은 7월 임시국회에서 처리하고, 나머지는 정기국회를 통해 처리하자는 제안도 일부에서 나오고 있는 것으로 전해졌습니다. 세제와 관련된 법안의 경우 예산안과 함께 예산 부수 법안으로 처리하는 방법도 배제할 수 없습니다.
정부는 당정 협의를 마무리한 뒤 이르면 내일(10일) 부동산 대책을 발표할 방침입니다.