“좋은땅 있습니다” _집을 짓고 팔아서 돈 버는 방법_krvip

<앵커 멘트> 부동산을 개발해 분양한다는 기획 부동산은 이제는 토지 사기 분양의 대명사로 굳어졌습니다. 언론과 사법 당국의 끊이지 않은 경고에도 불구하고 기획 부동산에 당한 피해자들은 여전히 양산되고 있는 실정입니다. 잘못된 정보를 걸러내지 못하는 낙후된 부동산 유통 구조와 단기간 큰돈을 벌겠다는 그릇된 욕망이 빚어낸 결과입니다. 토지 거래를 둘러싼 문제점은 무엇이지를 취재했습니다. <리포트> <녹취> “다 개발된다고 그래서 금방 팔아도 단타치기도 가능하다 여기는 시내하고 가깝기 때문에 단타 치기도 가능하다고 그렇게 얘기했어요.” <녹취> “착공되면 그때는 이미 땅이 없고 기계 들어갔고 시작했다면 이미 누구나 눈에 다 보이잖아요. 그때 땅 안 내 놓는 거고 그걸 내다보고 가는 게 투자죠.” <녹취> “지금 당장 아파트는 눈에 보이고 땅은 보이지 않아요. 그러나 지금 사둔 바로 이 순간부터 땅은 올라요” 3년전 상가에 투자를 했다 손해만 봤던 박 모씨. 부동산에 대한 박씨의 불운은 여기가 끝이 아니었습니다. 지난해 9월 한 동네에 사는 교인의 소개로 알게 된 부동산 회사를 통해 땅을 구입한 것이 화근이었습니다. 춘천과 용인 두 군데에 2억 천 만원이나 투자를 했습니다. <인터뷰> “터미널하고 가까워서 시내하고 너무 가까워 단타치기도 가능하다 이렇게 얘기 하는 거에요. 집사님이...” 하지만 이자 부담 때문에 땅을 되팔려 했으나 그 때부터 문제가 발생했습니다. <인터뷰> “등기가 나고 난 뒤 땅을 팔아 달라고 하니까 잉크도 안 말랐는데 땅 팔아 달라고 한다고 소리를 막 빽빽 지르면서 얘기 하는 거에요.” 결국 1년 가까이 땅은 팔리지 않고 부동산 회사도 이를 소개한 집사도 박씨를 꺼리는 상황이라고 합니다. 박씨와 함께 문제의 용인 땅을 찾았습니다. 등기부 등본을 확인한 결과 부동산 회사는 3.3제곱미터 당 60만원 정도 구입해 2개월 뒤 박씨에게 125만원을 받고 팔았습니다. 전체토지는 도로 옆인데다 시내와 가까워 접근성은 뛰어납니다. <인터뷰> “길도 들어가고 여기 임야 이건 다 개발 들어간다 다 밀고 개발 들어가니까 아무 때나 집을 지을 수 있다고...” 하지만 박씨의 땅은 도로가 없는 맹지입니다. 결국 개인적으로 집을 지을 수 없는데다 투자가치도 상대적으로 떨어집니다. <녹취> “이걸 하시려면 35분이 모이셔서 조합 대표 뽑아서 이 부분 협의해서 우리가 짓자고 하든지 아니면 이걸 건설회사에 팔던지, 개인이 들어가서 집을 지을 순 없어요.” <녹취> “그러니까 하는 소리에요 집을 지을 수 있다고 해서 샀는데...” <녹취> “그건 거짓말이에요. 못지어요.” 법적으로 방법이 있긴 하지만 이는 또 다른 고통의 시작일 뿐입니다. <인터뷰> “개별 등기자들 사이에 도로 관련된 소송을 해서 맹지 부분을 해소해야 되는 어려움이 있습니다. 그럴 경우 기본적으로 투입되는 비용과 소송을 위한 어떤 비용이 이중 삼중으로 들게 되는 문제가 생기겠죠.” 신앙을 매개로 만난 사람을 너무나 믿은 결과 박씨는 되팔기도 어려운 토지에 불어나는 이자만 떠안은 꼴입니다. 기획 부동산의 영업 방식 가운데 가장 보편화된 것은 텔레마케팅입니다. 전화로 부동산을 판다는 업체에 임의로 취업을 했습니다. 월급 120만원에 인센티브를 약속하지만 실상은 다르게 진행됩니다. 오전 9시부터 시작된 교육시간. <녹취> “땅이라는 것은 사가지고 바로 놔두면 바로 사는 즉시 3배가 오른다고 하면 여러분들 거짓말이라고 하는 것 아닙니까? 그러나 결과적으로 공사가 끝나면 공식적으로 얼마 오르죠? 27배 정해 놓고 올라요.” 그러면서 회사 직원이 땅을 산 경우를 설명합니다. <녹취> “최 실장이 충주에 땅을 두 군데나 샀어요. 실장님 경우 아마 3년 내지 5년안에 대박이 터질 겁니다. 100평입니다. 54만원짜리.” 그리고 결론은 텔레마케터들에게 땅을 살 것을 권유합니다. <녹취> “120만원 때문에 여기 나오시고 저기 돌아다니고 해서 손가락질 받는 직원은 저희 회사는 필요 없습니다. 오늘 계약을 단 50평이라 쓰겠다. 내가 실전에 뛰어들어서 진짜 그런가 아닌가 확인하시고 그래야 고객이 나를 믿고 들어온다는 것이죠. ” 이유는 텔레마케터들이 먼저 땅을 사야 친척 등 아는 사람들에게 더욱더 적극적으로 투자를 권유하기 때문입니다. 무작위로 전화를 거는 것 보다 이 방법이 더욱더 효과적이라 판단하고 있는 것입니다. <녹취> “일단 충주 지역이니까 충주 지역에 대해서 공부하게 하고 그 다음에 대화할 때 대처하는 방법도 보게 하고 일단 전화는 친척부터 하게하고 가까운 사람한테 부터 하게하고...” 또 전화하는 요령에 대해서도 구체적인 방법을 제시합니다. <인터뷰> “손님이 웃었을 경우 대답을 하고 계속 상담을 하고 손님이 말을 바꾸거나 하면 손님이 알아차린 경우이니까 끊어라 하더라구요. 정상적인 영업은 아니었던 것 같아요. 그걸 봤을 땐.” 그래서 전문가들은 누군가가 전화로 부동산을 판매하려 한다면 두말 하지 않고 끊을 것을 권합니다. 신문에 나오는 토지 광고도 있는 그대로 믿기는 어려운 부분이 많습니다. 이들 광고에서는 공신력을 얻기 위해 흔히들 변호사 또는 법무사가 언급됩니다. 제 3자가 판매자와 구매자사이 거래를 책임진다는 이른바 에스크로 제도입니다. 온라인 거래에서 주로 사용되는 제도입니다. <인터뷰> “법무사나 변호사가 에스크로 약정에 개입되는 것은 분할 등기와 기본적으로 등기에 관련해서 등기를 책임지고 해 준다는 얘기이지 기본적으로 개발이나 부동산 거래 전체에 있어서 책임을 지는 것은 아닙니다.” 한 신문 광고를 낸 부동산 업체를 찾았습니다. 이 업체는 경기도 가평군의 임야를 3.3 제곱미터 당 3만원 이하로 살 수 있다고 선전합니다. 사무실에 앉자 마자 가평군에서 계획하고 있는 개발 계획 등을 설명합니다. <녹취> “김문수 도지시가 계획을 잡은 거고 지금. 현재 제 2의 외곽도로를 추진하고 있고 항상 외곽 도로 주변이 좋아지거던요.” 개발 정보에 대한 의심을 하자 핀잔을 주기도 합니다. <녹취> “개발 계획들이 착공된 것은 아니잖아요?” <녹취> “착공되면 이미 그때는 땅이 없고 기계가 들어갔고 주변에 뭐 들어갔다 그러면 누구나 눈에 다 보이잖아요. 그때 땅 내 놓는 거고 그걸 내다보고 가는 게 투자죠?” 그래도 광고가 난 토지에 대해 불평을 계속 늘어 놓자 이번에는 서산 지역의 땅을 권합니다. <녹취> “1049평짜리 땅이 있어요. 단독으로... 왜 좋냐하면 (주변이) 관리 지역 관리 지역 관리 지역이거던. 그래서 용인보다 한 단계 앞 선 땅이에요. 이건 무조건 나중에 되게끔 돼 있어.” 결국 1시간 정도 상담 끝에 예정대로 가평 지역 답사를 결정하고 청약금 백만원을 지급했습니다. 청약금을 내지 않으면 답사는 물론이고 지번도 공개하지 않기 때문입니다. 두 시간 차를 달려 도착한 문제의 임야지대입니다. 진입로를 조금 벗어나자 마자 직원은 좋은 위치라며 두군데를 순차적으로 소개합니다. 하지만 자신들이 만든 분활도에 근거한 위치일 뿐입니다. 지번이 없는 만큼 땅의 위치가 정확하지는 않다는 점을 간접적으로 인정합니다. <녹취> “2십여만 평 다 돌아 볼 순 없잖아요. 그래서 이제 이분들이 다 그런 식으로 해가지고 한 거지... 그래 가지고 200명이 이런 내용을 알면서 그 분들이 가는 거지....” 결국 정상적인 투자에서 금기 사항인 공유 지분이라는 말입니다. 하지만, 이 또한 아무런 문제가 없다고 강변합니다. <녹취> “노무현 정권때 개인필지로 딱딱 잘라서 할 수 없도록 법이 정해져 있으니까 현재 이렇게 가분할 해가지고 진행하고 나중에 한 2년 후에 개인으로 분할 들어간단 얘기지...” 이에대해 전문가들은 사실과 다르다고 합니다. <인터뷰> “거의 구분 등기 않된다고 보시면 됩니다. 그리고 그 과정에서 실제 기획 부동산업자들의 어떤 부작용 문제가 심각해지고 있기 때문에 또 공유지분을 구분등기로 하는 것을 해당 지자체에서 그렇게 해주고 있지 않은 상황.” 이럴 경우 지주들끼리 법정 다툼으로 이어지고 이는 경매를 통한 현금 분할로 끝나는 경우가 많습니다. 때문에 분할등기가 어려워진 지난 2004년부터 경매 건수가 급등하는 추세입니다. 주변 부동산 중개소에서 문제의 임야에 대해 확인해봤습니다. 지번을 대자 중개업자는 손사래를 칩니다. <녹취> “그거 작년 제작년에 평당 7천원에 사가지고 29900원에 잘라 파는 사람들이에요. 그거 아예 관심도 갖지 마십쇼. 거기에 속아가지고 지금 매매해 속 끓이는 사람들이 지금 한두명이 아니에요.” 만팔천원 정도 한다는 공시지가는 실제로 2천9백원 정도에 불과한 것으로 확인됐습니다. 땅을 두고 벌어지는 이러한 모습들은 근본적으로는 부동산 불패라는 그릇된 신화에서 나온 것입니다. 땅으로 졸부가 된 경우가 많은 만큼 나에게도 그런 행운이라는 희망을 누구라도 한번쯤은 품어 보기 때문입니다. 하지만, 주식 같이 시장을 감시할 제도적 안전 장치가 많지 않은 부동산 시장의 후진성에서도 그 원인을 찾을 수 있습니다. <인터뷰> “어떤 개발 호재로 인한 부정확한 정보에 대한 검시 체계 혹은 감시 체계가 없기 때문에 이 과정에서 소비자들은 피해를 볼 수 있고 또한 기획 부동산들은 더욱 기승을 부릴 수 있는 구조가 형성되고 있는 것이죠.” 기획 부동산에 피해를 본 사람들의 공통점은 자신은 속지 않을 것이라고 확신했다고 합니다. 또 속이는 자들은 “바로 당신이니까 이 좋은 땅을 먼저 소개한다.”고 속삭였다고 합니다. 그러나 피해를 본 뒤에야 “그렇게 좋은데 왜 나 일까?”라는 기본적인 의심조차 하지 안았음을 후회하고 있는 것입니다.